Анализ объявления
Property Finder по ссылке

Аннуитетная формула: платёж = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), где P — сумма кредита (цена минус первый взнос, но не больше лимита банка), r — годовая ставка / 12 / 100, n — срок в месяцах. Лимит банка = min(цена, оценка банка) × допустимый LTV. Допустимый LTV зависит от статуса покупателя и объекта (нормы ЦБ ОАЭ); фактические условия зависят от банка и финансового профиля клиента.

Берём текущие объявления Property Finder и сравниваем по иерархии: то же здание → тот же проект → тот же район → эмират. Внутри уровня фильтруем: тот же тип, то же число спален, площадь ±20%, мебель как у объекта, ready с ready / off-plan с off-plan. Выбросы по цене за фут отсекаем методом IQR. Если после фильтра меньше трёх объектов — расширяем уровень и честно понижаем уверенность оценки.

Регистрационные сборы зависят от эмирата: в Дубае — DLD 4% + 580 AED, trustee-офис, регистрация ипотеки 0.25% от кредита + 290 AED; в Абу-Даби — transfer fee ~2% и свои сборы регистрации. Плюс комиссия брокера (обычно 2% + VAT) и банковские сборы (выдача ~1%, оценка). Каждую строку можно поправить вручную — итог пересчитается.

Валовая = годовая аренда / цена. Чистая = (аренда с поправкой на простой − service charge − управление − ремонт − страховка) / цена. Cash-on-cash = (чистый операционный доход − годовые платежи по ипотеке) / собственные вложенные средства (взнос + расходы сделки). Поток в месяц = (NOI − платежи по ипотеке за год) / 12.

Характеристики объекта — из самого объявления Property Finder (живой запрос, ничего не храним). Сравнение основано на ценах ТЕКУЩИХ ОБЪЯВЛЕНИЙ (asking prices), а не на зарегистрированных сделках — реальные цены сделок обычно ниже; данных реестров сделок (DLD Transactions, ADREC) в сервисе нет. Рыночная аренда — медиана текущих предложений аренды в той же локации. Курс рубля ориентировочный.